La location meublée

La location meublée attire de nombreux investisseurs grâce à des loyers plus élevés et à la plus grande souplesse juridique qu’elle offre. Toutefois, avant d’opter pour la location meublée, le propriétaire doit se renseigner précisément sur ses obligations et les contraintes qu’elle engendre. Explications sur la location meublée dans la suite de l’article.

Les plus de la location meublée

Voici les principaux avantages qui poussent les propriétaires à louer meublé :

• loyers plus élevés
• moins d’impayés
• plus de flexibilité au niveau du bail
• fiscalité intéressante

Les moins de la location meublée

La location meublée ne présente hélas pas que des avantages :

• rotation importante des locataires,
• risque accru de logement vide,
• frais de remise en état du bien,
• autorisation administrative parfois nécessaire,
• restriction possible du règlement de copropriété.

Législation de la location meublée

Le logement meublé doit être en parfait état et doit offrir au locataire tout ce qui permet d’y vivre normalement et immédiatement. En clair, le locataire doit pouvoir habiter immédiatement le logement en arrivant seulement avec sa valise. Le logement doit être meublé (lit, table, bureau, étagère, armoire, etc.), être équipé en appareils électroménagers, en vaisselle, en ustensiles de cuisine, en serviettes de toilette, en draps, etc. L’abonnement téléphonique et internet est un plus très apprécié des locataires.

La location meublée est plus souple qu’une location traditionnelle. Cependant, depuis la loi Borloo du 18 janvier 2005, celle-ci tend à être de plus en plus encadrée par le législateur. La loi Borloo impose dans certains cas une durée minimale pour le bail.

De plus, la loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs vise à imposer aux propriétaires de faire mentionner la surface habitable du bien. Si celle-ci ne figure pas dans le contrat de location ou qu’elle est fausse, le locataire pourra exiger une diminution de son loyer.

Si vous décidez de louer votre bien pour une courte durée (nuit, week-end, semaine) à Paris, en Ile-de-France ou dans une ville de plus de 200.000 habitants, vous devez demander l’autorisation auprès de votre mairie (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). En cas de non respect de cet article, vous pourrez être amené à payer une astreinte de 1000 € / m² et une amende de 80.000 € !

Si votre bien se situe dans une copropriété, vérifiez bien que le règlement de copropriété n’interdit pas ce genre de location.

Si vous louez votre bien au week-end ou à la semaine, vous pouvez fixer librement la durée du bail, la répartition des charges, les modalités de délivrance du congé.
Le logement que vous proposez à la location doit être décent et sans danger pour l’occupant. Vous devrez aussi annexer un diagnostic technique au contrat de bail.
Si votre location meublée est destinée à une résidence principale, le bail est alors plus encadré par la loi. Le bail devra obligatoirement avoir une durée minimale d’un an avec tacite reconduction. Le propriétaire est obligé de justifier sa décision en cas de demande de congé du bien : dégradation du bien par le locataire, mise en vente du logement… Il doit alors respecter un préavis de 3 mois avant la fin du bail. Pour un étudiant, la durée minimale du bail peut être de 9 mois.

Stratégie pour réussir sa location meublée

Tout d’abord, pour réussir une location meublée, il est primordial d’acquérir un bien situé dans une zone attractive : Paris, centre d’une grande ville… Investir en milieu rural ou en périphérie d’une grande ville de province pour faire de location meublée se solderait par un échec… En effet, dans ces zones, le marché de la location meublée est inexistant faute de demande (pas d’étudiant, pas de cadre en mission, pas de mutation professionnelle). Avant d’opter pour cette formule, renseignez-vous auprès de quelques agences immobilières afin d’appréhender l’état du marché local de la location meublée… Enfin, optez pour un bien à proximité des transports en commun car la plupart du temps, la clientèle des logements meublés ne possède pas de voiture.

Rentabilité d’une location meublée

En général, une location meublée permet de dégager une rentabilité brute de 8,5% environ en province et de 6% à Paris. Cette rentabilité dans la capitale est moindre du fait des forts prix de l’immobilier mais reste supérieure à la location classique.

En revanche, de nombreux éléments peuvent dégrader cette rentabilité. La location meublée est très souvent considérée par les locataires comme une solution de logement provisoire. Ainsi, la vacance annuelle d’une location meublée est de 1,5 mois contre 0,4 mois pour une location classique.

Avec la forte rotation des locataires, les meubles et les équipements ont un rythme d’usure plus rapide. Il faudra donc bien prendre en compte ces dépenses dans votre budget. Il en va de même pour le logement qui nécessite plus souvent un rafraîchissement (peinture, sol).

Notez que les impayés sont plus rares pour une location meublée. Une grande part des locataires étant des cadres, le loyer est pris en charge par leur entreprise. C’est un gage de sécurité pour vous.

N’oubliez pas non plus que vous pouvez définir librement le montant du dépôt de garantie. Cela vous prémunira en cas de dégradation du bien ou de non règlement d’un loyer.

D’autres propriétaires décident de faire de la location meublée sur des courtes durées afin d’accroître la rentabilité de leur bien : location à la nuit, au week-end, à la semaine. Cela permet au propriétaire de bénéficier d’un loyer 30 % supérieur à celui d’une location meublée au mois… Cette formule est intéressante mais présente malgré tout des inconvénients. En faisant ce choix, votre bien n’attirera plus une clientèle d’étudiants ou de cadres mais essentiellement des touristes. Cette clientèle impose de consacrer beaucoup de temps à la location : état des lieux entrant, état des lieux sortant, remise des clefs, ménage. Beaucoup de propriétaires décident alors de confier leur bien à une agence immobilière mais les frais de gestion seront alors de 25% du loyer ! (contre 10% pour une location longue durée). Par ailleurs, pour pouvoir attirer les touristes, il faut que votre bien soit situé idéalement (hypercentre). A partir de 70% d’occupation, on considère que la location meublée a atteint un taux de remplissage satisfaisant.