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Acheter pour louer

rentabilité locativeVous envisagez un investissement locatif afin de vous créer un patrimoine. Avant de vous lancer, il est primordial de faire choisir d’investir dans le bon bien et de calculer la rentabilité futur du logement. Voici quelques conseils afin de réussir votre investissement locatif.

Choisir le bon lieu

Ne vous trompez pas dans le choix du bien immobilier. Pour être rentable, le logement que vous mettez en location doit être attractif. C’est la clef de la réussite d’un investissement locatif. Investissez dans un quartier et une ville dynamique sur le plan économique ou une ville étudiante. La demande en locations sera plus forte. Par ailleurs, privilégiez un logement à proximité des transports en commun, des commerces et des commodités. Il n’en sera alors que plus facile pour trouver un locataire. Vérifiez que l’offre de logements vides sur la commune n’est pas trop importante afin de ne pas vous retrouvez avec un logement inoccupé. Une ville avec beaucoup de logements vides est synonyme de marché locatif saturé.

Choisir le bon type de logement

Si vous décidez d’acheter un grand logement, sachez que vous vous adresserez alors à une clientèle familiale. La rentabilité sur une grande surface est moindre mais la rotation des locataires sera moins importante.

En revanche, si vous optez pour une petite surface de type studio ou T1, vous ciblerez d’avantage les étudiants. Le rendement d’un studio est bon mais vous devrez faire face à des changements de locataires plus fréquents. Vous devrez alors prévoir des périodes pendant lesquelles votre logement sera vacant (entre deux locataires). Anticipez aussi des travaux de rénovation plus fréquents (peinture, sols, etc.).

Les T2 sont très appréciés par les jeunes salariés.

Choisir le locataire

Il est important de bien choisir son locataire afin de se prémunir des loyers impayés. Le montant du loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus de la personne. Nous vous conseillons de demander aussi une caution solidaire.

Si vous louer à un étudiant non salarié, acceptez la location  si les parents se portent garants et si leurs revenus font minimum 4 fois le loyer.

Avec un bien proposé au prix du marché, vous fidélisez votre locataire et réduisez les changements d’habitants.

Mettre son bien en gestion

En optant pour la gestion, vous vous déchargez totalement sur une agence immobilière. C’est l’agence qui sélectionne le locataire, organise les visites, l’état des lieux entrant et sortant. C’est le seul interlocuteur avec le locataire. Pour la gestion d’un bien en location, une agence immobilière vous facture annuellement entre 5 et 10% du montant des loyers charges comprises. Sachez que ce coût pourra être déduit de vos revenus fonciers sur votre feuille d’imposition. Enfin, en faisant appel à une agence immobilière pour gérer votre bien en location, vous pouvez bénéficier d’une assurance loyers impayés. Le coût d’une telle assurance représente entre 1,5 et 2,5% du montant des loyers.

Mesurer la rentabilité d’un investissement locatif

En moyenne, la rentabilité locative dans les grandes villes se situe autour de 4,5%. Comment définir cette rentabilité ? Il existe 3 méthodes :

  • La rentabilité brute : c’est la méthode la plus simple. Elle consiste à diviser le montant des loyers sur un an par le prix d’achat du logement. Majoritairement utilisée par les agents immobiliers, elle est très facile à calculer et à comprendre mais ne reflète pas la réalité en omettant les frais de copropriété, la taxe foncière, etc…
  • La rentabilité locative nette : c’est la méthode la plus juste car elle prend en compte les charges liées au logement, les différentes taxes, les carences d’occupation, les différents travaux, etc. Elle est plus complexe à calculer que la rentabilité brute. C’est sûrement pour cela qu’elle est moins appréciée par les agents immobiliers.
  • La rentabilité net-net : encore plus complexe que la méthode précédente. Elle prend en compte l’avantage fiscal lié à l’investissement locatif via des dispositifs de défiscalisation tels que Scellier.